DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL DOS IMÓVEIS

DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL DOS IMÓVEIS

A depreciação num dado imóvel corresponde à limitação das suas caraterísticas, que condiciona sua utilização para os fins que foi desenvolvido, pelo origina uma perda de valor do mesmo. A depreciação pode ser dos seguintes tipos:

– Física, corresponde à perda de valor por degradação ou detioração dos materiais, exemplos: pintura, argamassas, reboco, estrutura, …

– Funcional, relacionada com a sua utilidade condicionada devido a áreas de circulação mínimas exigidas, número de WC exigidos, aposentos com formatos ou ângulos, …

– Ambiental, fatores externos de carater ambiental que afetam o imóvel, exemplo: proximidade duma lixeira, fabrica que emite ruido, passagem de fios de alta/média tensão, …

– Económica, consideram-se todas aqueles aspetos relacionados com a conjuntura económica e legislação, exemplo: alteração da lei, transportes e acessos, …

A depreciação de ordem física e funcional, são aquelas que decorrem da idade e uso continuo (ou falta) do imóvel. Na física há um desgaste constante dos materiais, problemas construtivos ou eventos acidentais. Na de ordem funcional há uma inadequação ou obstáculo no seu uso, por falhas no projeto ou até mesmo a não adequação a outros usos. Quanto aos restantes tipos de depreciação são por norma analisados em contexto de comparação de mercado, ou seja, tratados de forma diferenciada, mas ainda assim com impacto no valor do imóvel.

Na nossa atividade de dia a dia, somos frequentemente confrontados com imóveis em que consideramos depreciação de vária ordem, sendo a mais comum na metodologia de custos, coma depreciação física e funcional. Nesses casos utilizamos o critério de Ross-Heidecke, que considera a idade do imóvel e o seu estado de conservação, que é representado pela seguinte expressão:

Os valores atribuídos a C para Ross-Heidecke, são os seguintes:

C =0,00% – novo;

C =0,32% – entre novo a regular;

C =2,52 % – regular;

C =8,09% – entre regular e necessidade de reparos simples;

C =18,10% – necessidade de reparos simples;

C =33,20% – necessidade entre reparos simples e importantes;

C =52,60% – necessidade de reparos importantes;

C =75,20% – necessidade entre reparos importantes e sem valor;

C =100,00% – sem valor.

Com a aplicação da formula obtemos da tabela abaixo, os valores de K correspondente à depreciação de Ross-Deidecke.

A vida útil traduz a duração prevista do imóvel durante o qual o edifício ou partes deste atingem ou excedem os requisitos de desempenho, sendo que a atribuição da idade deverá ser determinada por perito avaliador com alguns anos de experiência.