A avaliação imobiliária de projetos é fundamental, não só para a valorização do património, assim como também essencial para compreender e quantificar o potencial dum determinado ativo. Por isso, considero que a avaliação deste tipo de ativos reúne competências oriundas de vários quadrantes, ou seja, viabilidade urbanística, recolha de dados do mercado, modelo de avaliação financeira e testes de fiabilidade.
Neste artigo vou excluir a viabilidade urbanística, pois esse deve ser um pressuposto base para que este tipo de modelo seja aplicado, contudo é sempre importante aferir inicialmente através dos IGT disponíveis, da exequibilidade de um projeto e condições de viabilidade, a menos que nos seja fornecido antecipadamente estudo prévio ou pedido de informação previa. Exclui também a recolha de dados que será tratada em artigo futuro.
O foco é nos modelos de avaliação financeira utilizados e/ou convertidos para a avaliação imobiliária. Estes são assentes no critério do DCF (Discounted Cash Flow) que permite determinar o valor de mercado pela atualização dos fluxos de caixa gerados no decorrer do período temporal definido para o projeto.
Na avaliação de projetos através desta metodologia, deve ser analisado analiticamente o fluxo de caixa obtido em cada período/momento, porque os mesmos contribuem determinantemente para o valor do ativo. Sendo que a medida que nos indica o valor é denominada por VAL (Valor Atual Líquido), que calcula o somatório de todos os fluxos de caixa (positivos e negativos), que por sua vez são atualizados a uma determinada taxa de retorno exigida pelo investidor ou em face do investimento inicial do mesmo.
Devo referir que, os modelos de fluxo de caixa descontado (DCF) são os mais utilizados na avaliação de projetos imobiliários, pois consideram as características do projeto, a projeção e estimativa das necessidades futuras de fluxos de caixa, assim como são desde há muito tempo os mais testados, devido a sua adequação à realidade na avaliação de ativos bem como de projetos imobiliários.
Contudo existem vários modelos de DCF, não obstante assentarem todos na mesma base, como o cálculo dos fluxos ao longo da vida útil estimada do projeto, o que vou referir leva em consideração os custos de investimento, a fase de produção e os fluxos de caixa livres (FCF – Free Cash Flow). Por isso o Free Cash Flow to Firm (FCFF) é também usado na avaliação de projetos, uma vez que estima os fluxos de caixa após despesas operacionais, impostos e investimentos de capital, capex, necessários para criar crescimento futuro em ativos fixos e em capital circulante. O valor de mercado do projeto por esta metodologia corresponde ao valor residual (VR), uma vez que o mesmo tem implícito o reinvestimento dos resultados obtidos ou dividendos. Este valor é acumulado gradualmente e pertence a um dos componentes da receita, como o lucro líquido recebido, por isso o VR é muitas vezes também denominado por Valor Terminal. O FCFF é mais adequado para a avaliação de projetos em exploração, uma vez que os pressupostos consideram a operação em curso.
De salientar que o objetivo da avaliação para alguns investidores, não é apenas avaliar um determinado projeto e obter o valor de mercado do imóvel, mas comparar também o mesmo em relação a outros em análise com um investimento idêntico.
Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value