Definição de Áreas na Avaliação imobiliária
Uma das questões que um Perito avaliador de imóveis se depara no decurso do seu trabalho é a definição das áreas a considerar e a sua confrontação com os documentos prediais. Na maioria das vezes as áreas constantes nos diferentes documentos não são coincidentes.
Assim, o que parece ser à partida uma questão simples, de quais as áreas a considerar, pode tornar-se uma questão em aberto que requer uma análise, uma vez que é necessário interpretar e processar as muitas normas urbanísticas e a legislação individual associada a cada tipo de documento, bem como o tipo de imóvel em avaliação.
Podemos dar como exemplo as áreas constantes nas plantas de arquitetura versus as áreas constantes na CPU vs áreas utilizadas na certificação energética vs as áreas efetivamente edificadas no local.
As áreas constantes na CPU são áreas brutas, divididas em área bruta privativa e área bruta dependente. A área bruta privativa, corresponde à superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração. A área bruta dependente são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração considerando-se, para esse efeito, locais acessórios, as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas não contabilizadas em área bruta privativa.
A área utilizada na certificação energética, é a área útil de pavimento. Em termos ligeiros pode-se dizer que a área útil constante no certificado energético é a soma das áreas da habitação, de ocupação permanente, climatizado ou não, onde se pode colocar o pé. Desta forma, não são contabilizadas para efeito de certificação energética as áreas correspondentes às paredes interiores e exteriores da habitação nem os compartimentos não climatizados e sem ocupação permanente. No caso de compartimentos climatizados, mesmo que não possuam ocupação permanente devem ser considerados para efeitos de certificação energética do imóvel.
Nos projetos de arquitetura é aplicado o RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) pelo que se encontram definidos os tipo de áreas nomeadamente a área de construção que corresponde à soma das áreas dos tetos (ou dos pavimentos cobertos) a todos os níveis da edificação, a área habitável resultado da soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, medidas pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas a área útil, a bruta privativa e a dependente já referidas anteriormente.
Em termos internacionais é aplicável para avaliação imobiliária as IPMS (International Property Measurement Standard), normas que definem critérios para aferição de áreas nos segmentos não residenciais. Estas normas foram criadas com o intuito de uniformizar internacionalmente a definição, o tipo de áreas e a qualificação das mesmas. O RICS tem um papel fundamental nesta matéria, atualizando, compilando a informação de uma forma dinâmica com periodicidade.
É importante que no pedido de avaliação, seja facultada a máxima documentação possível do imóvel para que seja possível pela equipa de avaliação, definir o critério mais adequado com vista a garantir a qualidade do trabalho. O Perito Avaliador deverá também medir o imóvel, mesmo que de forma expedita, sobretudo nas áreas que pretende incluir na avaliação e não constam da documentação. Ressalva para a devida prudência nas reservas ou condicionalismos de valor obtido, tendo em conta a área utilizada ou outras considerações prementes e que influenciam o resultado da avaliação.
Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value
