Fases do processo de avaliação de imóveis
A avaliação para fins hipotecários efetiva-se com a emissão dum relatório de avaliação, cujo objetivo é servir como garantia para o empréstimo hipotecário a conceder por uma instituição financeira. O valor de mercado do imóvel resultante duma avaliação hipotecária é independente do valor pelo qual a transação de compra e venda possa ser efetuada, por isso é muito importante saber como uma avaliação de imóveis com este objetivo é realizada.
O processo de avaliação hipotecária de um imóvel, por norma desperta uma grande curiosidade entre compradores e vendedores de um ativo imobiliário. Não é em vão que o valor que se reflete no relatório de avaliação depende, em muitos casos, da obtenção do empréstimo de que o comprador precisa para realizar o negócio. Este importante papel exige que a avaliação seja realizada por uma empresa de avaliação inscrita na CMVM, aprovada pelo BDP e em certa medida aceite pela instituição bancária. Na empresa de avaliação deverá existir um processo rigoroso que envolve numerosas verificações e validações.
Resumimos em 5 fases o que consideramos necessário na emissão dum relatório de avaliação para garantia duma hipoteca.
Verificações obrigatórias numa avaliação de hipotecaria
De acordo com as normas, legislação e indicações, pelos quais a avaliação de imóveis para garantia hipotecária é regulada, existem algumas verificações obrigatórias que cada avaliador deve realizar. Algumas dessas são feitas durante a visita presencial do avaliador ao imóvel, noutros imóveis poderá ser também necessária a consulta posterior ao respetivo Plano Diretor Municipal.
– Identificação: é importante verificar se o imóvel a ser avaliado corresponde à propriedade registada na documentação fornecida.
– Ocupação: o avaliador deve sempre verificar e declarar se o imóvel está vazio, arrendado ou ocupado. É importante saber se está ocupado, porque, a existência dum contrato pode penalizar ou impulsionar o valor (rendimento gerado).
– Interesse arquitetónico: é importante saber se o imóvel possui algum tipo de classificação, pois podem existir limitações nos trabalhos/obras que venham a ser efetuadas no mesmo, ou estarmos perante um imóvel de autor com vários prémios e galardões.
– Alterações e adaptações: Nalguns casos existem imóveis em que foram efetuadas obras de ampliação ou alterações que não se encontram licenciadas nem documentadas predialmente, pelo que pode haver o risco de demolição administrativa e assim não podemos valorizar esses espaços para fins hipotecários.
Recolha de elementos na inspeção visual do imóvel
Aquando do avaliador visitar o imóvel, deve realizar uma verificação da envolvente em que este está localizado (enquadramento, proximidade de meios de transporte, supermercados ou hospitais e outros serviços). Deverá também ser analisada a qualidade do edifício, seu estado de conservação, bem como se se realizou obras recentemente ou se foi reabilitado. Juntamente com a inspeção visual, o avaliador fará as medições que considerar como necessárias para verificar as áreas e as perguntas especificas e direcionadas para melhor conhecer o estado, historial e as características do imóvel.
Pesquisa de comparáveis
Uma vez concluídos os controlos obrigatórios e a recolha de dados in loco, o avaliador procurará exemplos de imóveis comparáveis na envolvente (chamada prospeção). Ou seja, imóveis com características semelhantes quanto o possível às do imóvel a ser valorizado. Com base na prospeção e comparáveis selecionados deverá ser efetuada homogeneização de modo a obter valor em €/m2 ou índice de valor para o imóvel em avaliação.
Gerar relatório de avaliação hipotecária preliminar
Depois de recolhida toda a informação e dados, o avaliador preenche todas as informações no modelo de avaliação para gerar o valor hipotecário para avaliação, mais uma vez salientando que os dados recolhidos na visita com os da documentação e da prospeção, devem estar refletidos e vertidos na avaliação.
Verificações internas e envio do relatório de avaliação ao cliente
Uma vez estimado o valor do imóvel, o relatório será enviado para controlo de qualidade, onde será revisto por avaliador interno sénior e qualificado, e em casos específicos pela supervisionado pela direção técnica. É assim verificada no relatório todas as informações, parâmetros e elementos, desde a documentação fornecida e se está de acordo com o imóvel que foi visitado, se as áreas estão em conformidade com as melhores praticas, se as prospeções e índice adotado é o adequado e se os métodos de avaliação utilizados são apropriados para o tipo de ativo. Uma vez feitas estas verificações, e os valores emitidos no relatório são consistentes e devidamente justificados, o relatório de avaliação recebe a aprovação e é enviado para o cliente (instituição financeira).
Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value