Yields Implícitas – Mercado Arrendamento – Porto
Volto a um tema que na atualidade tem gerado alguma discussão, no âmbito do mercado imobiliário e em especial nos valores de referência no Grande Porto, refiro-me às taxas de rendibilidade (yields) implícitas para o arrendamento habitacional tradicional.
Muitas publicações e relatórios de mercado são periodicamente enviados pelas consultoras e outras entidades, com informação dos valores de taxas yield prime, porém na empresa que represento e sou o responsável dispomos de dados decorrentes do nosso trabalho do dia a dia, sobretudo oriundos das avaliações efetuadas, das prospeções/pesquisas realizadas, análises estatísticas e do conhecimento do mercado que detemos, assim pretendo com este artigo, dar uma perspetiva o mais realista possível e atual do mercado na ótica do rendimento, através da estimativa de taxas de rendibilidade implícitas no segmento residencial no Grande Porto.
Quem atua no setor imobiliário e nas avaliações em particular, tem conhecimentos e compreensão dos conceitos de yields/rendibilidade e, por sua vez, também, da sua determinação/estimação, quer seja através do mercado de venda/arrendamento ou na elaboração de modelos (rendibilidade de ativos) adaptados ao imobiliários e mais concretamente ao mercado residencial. Neste contexto a metodologia que utilizei para a obtenção das taxas teve por base os valores unitários de venda e os de arrendamento praticados em cada uma das localizações/concelhos em análise, obtidas pela correlação existente entre a compra/venda versus arrendamento, excluindo os elementos ou observações que saiam de dentro dos limites definidos.
Defendo e considero que esta metodologia continua a ser a mais adequada uma vez que tem como base o mercado local, e assim permite diferenciar localizações e zonas, bem como é um reflexo ou espelho do mercado, sobretudo quanto maior for a escala (quantidade de dados).
Neste artigo pretendo assim e de uma forma breve e sintetizada emitir a visão atual do mercado imobiliário do Grande Porto, para o segmento residencial/habitação tradicional, tal como apresentado no quadro seguinte:
Dos dados obtidos verifica-se que a habitação para a gama baixa no Porto permite taxas de rendibilidade entre 8,00%, e os 4,00% (prime), o que representa uma amplitude muito elevada para um só segmento. Este comportamento pode ser justificado pela diminuição das rendas pelos investidores em busca de maior segurança e garantias nas zonas mais centrais, minimizando assim o risco o que por sua vez gera a diminuição da yield, porém em localizações mais periféricas as amplitudes são menores, parecendo que as rendas e as taxas se estão a ajustar a valores próximos independentemente dos segmentos (gama). O mercado de arrendamento e as taxas de rendibilidade (yields) praticadas no meu entender reforçam o estado atual do mercado imobiliário e os valores praticados na compra/venda, sendo assim uma consequência da situação que se vive na atualidade.
Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value