Author: Vitor Osório

Valor Base €/m2 da Construção Para Efeitos de IMI

Valor Base €/m2 da Construção Para Efeitos de IMI   O valor do preço por m2 para efeito de calculo do VPT (valor patrimonial tributário) vai passar para 640€, o que corresponde a um crescimento de cerca 4% face a 2020, esta alteração entrará em vigor para 2022 e aplica-se a todos os imóveis a partir do próximo ano.   Este valor serve de base para fixar fiscalmente o preço da construção em €/m2, que anteriormente estava nos 615€/m2 desde 2019, tendo nos anos antecedentes (entre 2010 a 2018) nos 603€/m2. Estes preços anteriormente praticados e mantidos durante vários anos também tiveram implícitos o efeito da crise económica sentida nesse período, tendo agora a Autoridade Tributária vindo fazer a atualização do mesmo, tentando refletir com a sua aplicação o aumento no mercado dos custos de construção (materiais, mão de obra, equipamentos, ...

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A Avaliação Imobiliária e as Novas Tecnologias

A Avaliação Imobiliária e as Novas Tecnologias As denominadas novas tecnologias têm mudado os hábitos e tomada de decisão da maioria das pessoas e o setor imobiliário não é diferente. A maneira como as pessoas compram ou vendem casas, assim como os mediadores abordam o mercado, ou os investidores tomam decisões, tem alterado e de igual modo, para o bem ou para o mal está também a introduzir novas realidades na avaliação de imóveis.   Sobretudo nas avaliações imobiliárias do segmento residencial (moradias e apartamentos) em localizações de cidades com mercados muito ativos e dinâmicos, onde de certo modo existem grande quantidade de dados e informação mais fiável, por isso é desde há uns anos uma realidade a aplicação das novas tecnologias na avaliação, nomeadamente com as AVM (Automated Valuation Model/Modelo de Avaliação Automática).       Efetivamente estamos a passar um período em que o uso de termos como, AVM, Big Data, ML ou Inteligência Artificial...

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Diferenciação em Função das Caraterísticas dos Imóveis

Diferenciação em Função das Caraterísticas dos Imóveis Todos os imóveis possuem aspetos de diferenciação, que poderão contribuir para o aumento ou para a diminuição do seu valor face a outros semelhantes. Estes aspetos são regularmente utilizados na aplicação do método comparativo de mercado, como forma de homogeneizar a amostra recolhida, tornando-a mais comparável ao imóvel que temos para avaliação.   Aspeto importante é a recolha de elementos para uma boa prospeção, que deve ser composta por um número significativo de comparáveis, que mesmo diferindo nalguns aspetos, permita, com o recurso a uma homogeneização – em que com a devida ponderação se diminui o valor daqueles com uma situação mais favorável que o que está a ser avaliado, e se aumenta os que por outro lado se encontram em situação menos favorável – comparando ao imóvel que estamos a avaliar.     O perito avaliador que esteja a analisar a amostra e respetiva comparação com o objeto...

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Depreciação na Avaliação Imobiliária

Depreciação na Avaliação Imobiliária A depreciação num dado imóvel corresponde à limitação das suas caraterísticas, que condiciona a sua utilização para os fins que foi desenvolvido, pelo que origina uma perda de valor do mesmo. A depreciação pode ser de diferentes tipos, tais como:    Física, corresponde à perda de valor por degradação ou detioração dos materiais, exemplos: pintura, argamassas, reboco, estrutura, entre outros. Funcional, relacionada com a sua utilidade condicionada devido a áreas de circulação mínimas exigidas, número de WC exigidos, aposentos com formatos ou ângulos, entre outros. Ambiental, fatores externos de carater ambiental que afetam o imóvel, exemplo: proximidade duma lixeira, fábrica que emite ruído, passagem de fios de alta/média tensão, entre outros. Económica, consideram-se todas aqueles aspetos relacionados com a conjuntura económica e legislação, exemplo: alteração da lei, transportes e acessos, entre outros.     A depreciação de ordem física e funcional, são aquelas que decorrem da idade e uso continuo...

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Porque se deve realizar sempre a Avaliação Imobiliária?

Porque se deve realizar sempre a Avaliação Imobiliária? A avaliação imobiliária é uma das principais diligências no processo de aquisição de uma nova casa. Trata-se dum serviço que permite aferir o valor e as principais condições dum determinado imóvel, antes de se concretizar o que provavelmente é um dos maiores investimentos de uma família, empresa ou entidade.   Vou-me focar neste artigo no segmento habitação porque é aquele que mais transações existem, mas também é aquele onde o comprador (quase sempre) não possui competências nem conhecimentos em matéria de imobiliário ou construção civil, pelo que supostamente será a parte com menos informação em todo o processo.     A avaliação é exigida sempre que existe financiamento bancário, no entanto, é evidente que há muitos mais benefícios que podem ser retirados para além da necessidade para a instituição bancária, vou falar-vos um pouco mais sobre isso.   - A entidade financeira vai disponibilizar o empréstimo em função da garantia...

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Aumento do Preço Restringindo a Oferta

Aumento do Preço Restringindo a Oferta O mercado imobiliário no segmento habitacional está “quente” verificando-se que muitos promotores e construtores estão a condicionar a oferta de vendas de casas novas, com o intuito de criar escassez e aumentar os preços de venda.   Este comportamento altera o mercado e acontece, sobretudo em localizações especificas e onde a procura é já de si forte face à oferta. A construção nova não é um produto que esteja disponível no imediato, ou seja, necessita de tempo. O ritmo da construção não está a acompanhar o da procura, assim há claramente um “gap” de mercado, o que tem permitido do lado da oferta gerir o preço e a quantidade de construção nova a disponibilizar, limitando as vendas num claro interesse em incrementar o preço das casas disponíveis. Trata-se duma tentativa de conseguir extrair do mercado mais ganhos e maximizar os proveitos, proporcionado por compradores que se veem...

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Valores Médios – Apartamentos no Porto

Valores Médios – Apartamentos no Porto Desde há algum tempo que não publicava valores de referência unitários em €/m2 para nenhum segmento do imobiliário, sobretudo porque a informação disponível era divergente e nalguns casos as alterações foram decorrendo de acordo com o evoluir da pandemia e do posicionamento dos diferentes agentes e stackholders do mercado. Na fase atual considero estarmos a viver um momento de alguma expetativa pela iminência do final das moratórias; todavia, verifica-se alguma estabilidade no imobiliário residencial. Nesse sentido, estou munido de informação de mercado, operações e um número de registo de avaliações significativo, que me permite com a sustentabilidade necessária que este artigo requer, publicar valores de referência para o mercado imobiliário residencial do Porto – apartamentos.     Assim apresento o resultado da análise efetuada a um conjunto de cerca 550 imóveis (apartamentos) no decorrer do mês de julho/agosto distribuídos pelas tipologias mais representativas (65% dos casos são da tipologia...

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Mercado Imobiliário no Algarve

Mercado Imobiliário no Algarve Decorrente da época em que nos encontramos e dos pedidos de avaliações que aumentam, por esta altura, em virtude da sazonalidade do Algarve e sobretudo pela afluência tanto de turistas estrangeiros como nacionais a esta localização, resolvi fazer um artigo sobre o mercado residencial nesta localização e dos principais aspetos a ter em conta nos valores de mercado, tendências e características. É de facto nesta altura do ano que o Algarve ganha mais dimensão/protagonismo e consequentemente, se dá um incremento no negócio imobiliário, não obstante no resto do ano as operações e pedidos decorrerem em bom ritmo é, efetivamente, neste período que acontecem a maior parte dos casos de concretização (ou promessa) do negócio e noutros casos são mesmo efetivados de ‘A a Z’, motivados pela localização, nalguns casos, por impulso e noutros como oportunidade de um investimento alternativo.     Um dos primeiros aspetos a considerar nesta zona do...

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Redução das Rendas no Segmento Residencial

Redução das Rendas no Segmento Residencial   Nos últimos meses tem-se vindo a confirmar a tendência para a redução do valor das rendas da habitação nos principais centros urbanos, esta tendência era já verificada no ano passado e parece ter condições propicias para se manter. De certo modo são várias os fatores para isso, de salientar a oferta de imóveis, oriundos do segmento de turismo e AL, pelos investidores que buscam rendimento, segurança e retorno.   Em verdade os investidores nesta fase estão a acomodar-se com rendas inferiores às anteriormente praticadas no mercado de arrendamento tradicional, em contrapartida pretendem maior segurança e rendimento “garantido”, ou seja, dalgum modo reduzem a rentabilidade em contrapartida de segurança. Este fenómeno é mais evidente quando a valorização dum mesmo imóvel é realizada simultaneamente pelo método de rendimento e o comprativo de venda, sendo que pelo método de rendimento esse imóvel consegue atingir/aproximar do valor de venda de mercado, uma...

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A Importância das EVS – European Valuations Standards

A Importância das EVS - European Valuations Standards Na avaliação de imóveis o perito avaliador deverá prestar um serviço de acordo com as melhores práticas de avaliação, ética profissional e os padrões de qualificação tanto ao nível da legislação nacional, bem como internacional, devendo ser capaz de cumprir tanto os requisitos do cliente, a legislação, o código de conduta e ética, princípios todos eles relevantes para a tarefa de avaliar.   Neste sentido, a TEGoVA é a entidade que emite as EVS’s - European Valuations Standards (no Livro Azul) preparado pelo European Valuation Standards Board (EVSB), que já conta atualmente com a nona edição – EVS 2020 (2020), este documento fornece padrões que definem as bases de valor a adotar na elaboração dum relatório de avaliação, requisitos para o perito avaliador qualificado, avaliações e relatórios em conjunto com uma gama de aplicações, o impacto da legislação da UE (amplamente transportada para a lei...

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