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Avaliação de Propriedades Rústicas

Avaliação de Propriedades Rústicas Avaliar uma propriedade rústica que se encontre em atividade/exploração ou com potencial/apetência para tal, requer um processo de avaliação distinto, que por vezes se pode tornar complexo, devendo para o efeito serem usadas metodologias de avaliação específicas de rendimento e da cultura. Existem assim muitos aspetos a ter em conta neste tipo de avaliações, como por exemplo:   - O tipo de culturas e dos povoamentos existentes ou a implementar; - As taxas de rentabilidade subjacentes para cada tipo de exploração ou cultura; - As características dos solos e das condições edafoclimáticos da zona; - Os ciclos de produção de cada cultura; - Custos de manutenção e de instalação; - Valores de venda da madeira/fruto/outros.     Entre outros estes são alguns dos principais aspetos que podem fazer toda a diferença em avaliações deste tipo/natureza. Avaliar esta classe de ativos imobiliários, exige, por um lado experiência, como por outro conhecimentos e domínio específico dos vários parâmetros das temáticas da...

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A “Yield” na Avaliação Imobiliária

A "Yield" na Avaliação Imobiliária   As denominadas “yields” do imobiliário, correspondem a taxas de rendibilidade, sendo um dos critérios normalmente utilizados na determinação do valor dos imóveis através do método de rendimento. Trata-se dum parâmetro de fácil compreensão e de cálculo simples no que se refere ao apuramento do valor do imóvel pelo rendimento efetivo ou potencial gerado, porém a determinação da taxa de rendibilidade/yield mais adequada para cada imóvel, já não é uma tarefa tão simples e no meu entender é muitas vezes desprezada e descurada.     Estou certo, que haveria uma diversidade de opiniões/opções na yield usada por diferentes peritos avaliadores, na avaliação dum mesmo imóvel, numa mesma localização, igual segmento e idênticas condições. Já para não referir, que por vezes são aplicadas taxas de forma arbitrária e um pouco de acordo com o hábito ou prática de cada perito avaliador, verificando-se que não são apresentadas bases de justificação de maneira...

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Decisões – A Importância da Avaliação Imobiliária

Decisões - A Importância da Avaliação Imobiliária Muitas das decisões, quer empresariais quer familiares envolvem em grande parte das vezes património imobiliário, havendo assim a necessidade de apuramento dos valores dos bens imóveis que compõem esse património. Nestas situações, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões entre as partes envolvidas, pois os interessados normalmente tendem a considerar que o valor dum determinado imóvel é menor do que o valor pretendido pela outra parte, e vice-versa, noutros casos existem questões de ordem sentimental que não podem ser sequer quantificadas. Não basta opinar sobre o valor do bem simplesmente por conhecê-lo internamente e ou por o usar regularmente. Para se determinar o valor de mercado de um imóvel, é fundamental saber o seu potencial e principalmente ter um bom conhecimento do mercado e do seu comportamento na atualidade, bem como suas tendências.   Diversos aspetos / características podem ter influência na valorização do imóvel...

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Procura de Casa – Outlook

Procura de Casa - Outlook Após mais de um ano de pandemia, há que conscientemente fazer um “outlook” e um ponto de situação. Não há dúvida que esta situação, trouxe muitas alterações na sociedade, nos comportamentos e na vida de cada um de nós, assim o imobiliário (no que a procura de casa diz respeito) não foi exceção e teve de se ajustar a estes novos tempos.   Ao contrário do que se estaria à espera, a pandemia não travou a procura por crédito à habitação e as operações foram e vão acontecendo a um ritmo razoável. Segundo os dados do BdP, as novas operações de crédito a particulares ascenderam a 1.778 milhões de euros em dezembro. Os novos créditos às famílias totalizaram 17.965 milhões de euros no conjunto de 2020, o que representa uma quebra de 1,3% face ao valor que tinha sido registado em 2019. Apesar desta quebra, houve um aumento...

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Valor de Mercado / Valor Patrimonial Tributável

Valor de Mercado / Valor Patrimonial Tributável No âmbito da nossa atividade de avaliadores, somos contactados por famílias e particulares para a realização de avaliações que visão os mais diversos fins, porém neste segmento a maioria dos trabalhos solicitados têm como efeito partilhas, inventários e heranças. O património a avaliar e que impacta maior valor são os ativos imobiliários, caraterizado sobretudo por um parque imobiliário com terrenos rústicos/urbanos e habitações, quase sempre desorganizado, tanto ao nível documental/legal bem como da sua gestão, o que em muitos casos condiciona e dificulta em boa medida o regular desenvolvimento do nosso trabalho.     Posto isto e em virtude da realização deste tipo de trabalhos de avaliação o valor de mercado (VM) que determinamos nos nossos relatórios, é nalguns casos confrontado pelas partes através da comparação deste face ao VPT (valor patrimonial tributável), sim, esse mesmo, aquele valor que que está indicado na cadeneta predial urbana ou...

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Importância da avaliação na tomada de decisão

IMPORTÂNCIA DA AVALIAÇÃO NA TOMADA DE DECISÃO   As decisões empresariais, institucionais, bancárias ou familiares que envolvem no seu património ativos imobiliários, têm a obrigatoriedade ou necessidade de serem apurados o valor dos mesmos. Sobre este tema, é comum surgirem conflitos de interesses ou de opiniões, entre as partes diretamente interessadas e envolvidas. Esses conflitos e diferenças que separam as partes podem ser de diversa natureza, nalguns casos têm origem em informação desacuada, expetativas infundadas das partes, noutros casos existem ainda questões de ordem sentimental que não podem ser quantificadas no âmbito da avaliação imobiliária. Assim, não bastará opinar sobre o valor dum bem simplesmente por conhecê-lo internamente ou por o usar regularmente.     O mercado onde se insere, as condições e as caraterísticas intrínsecas de cada imóvel têm influência na sua valorização e devem ser ponderadas (ex: localização / acessibilidades, estado de conservação e ocupação, tipologia, etc.). Outra parte que assume um papel...

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Lisboa e Porto têm menos 4700 fogos em alojamento local

Lisboa e Porto têm menos 4700 fogos em alojamento local No ultimo trimestre de 2020, a cidade de Lisboa tinha menos 3100 fogos em actividade no segmento turístico do que no mesmo período do ano anterior; e a do Porto perdeu 1590 imóveis. As freguesias dos centros históricos, que era onde havia maior oferta, foram as mais afectadas.   Leia aqui a peça completa. Fonte: Público ...

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Yields Implícitas – Mercado Arrendamento – Porto

Yields Implícitas – Mercado Arrendamento - Porto   Volto a um tema que na atualidade tem gerado alguma discussão, no âmbito do mercado imobiliário e em especial nos valores de referência no Grande Porto, refiro-me às taxas de rendibilidade (yields) implícitas para o arrendamento habitacional tradicional. Muitas publicações e relatórios de mercado são periodicamente enviados pelas consultoras e outras entidades, com informação dos valores de taxas yield prime, porém na empresa que represento e sou o responsável dispomos de dados decorrentes do nosso trabalho do dia a dia, sobretudo oriundos das avaliações efetuadas, das prospeções/pesquisas realizadas, análises estatísticas e do conhecimento do mercado que detemos, assim pretendo com este artigo, dar uma perspetiva o mais realista possível e atual do mercado na ótica do rendimento, através da estimativa de taxas de rendibilidade implícitas no segmento residencial no Grande Porto.     Quem atua no setor imobiliário e nas avaliações em particular, tem conhecimentos e compreensão dos...

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