Avaliação de hotéis
Binómio ativo imobiliário x exploração hoteleira
O mercado do turismo e hoteleiro é cada vez menos sazonal atendendo à cada vez maior esperança e qualidade de vida das pessoas, hábitos associados a estilos de vida cada vez mais precoces de viajar e porque o pós-pandemia teve um efeito impulsionador para este setor.
Neste contexto e para a economia nacional este é um setor muito importante pelo impacto significativo no incremento das exportações, refletindo ainda efeitos positivos em setores conexos e que decorrem em torno destes com o desenvolvimento das localidades e cidades onde se instalam, através também da economia circular pela primazia por fornecedores locais e por outro lado pelo consumo dos clientes dessas unidades hoteleiras em pequenos negócios ligados ao turismo, serviços, restauração e afins.
Estamos perante uma indústria com forte impacto na nossa economia, consequentemente temos um grande número de unidades hoteleiras. Como estamos no início da época de veraneio e considerada alta sobretudo para as regiões litorais, decidi abordar este tema com especial incidência no conceito associado à sua valorização imobiliária e exploração, determinantes para a formação do valor de mercado dum hotel.
Para a avaliação de unidades hoteleiras temos de ter por base conhecimentos intrínsecos do setor e conhecer os principais pilares, esses fundamentos são o ponto de partida para a aferição do valor dos mesmos. Os principais pilares são a propriedade definida como património ou ativo imobiliário, a exploração, gestão e marca. Resumidamente a avaliação imobiliária dum hotel assentam numa análise preliminar dos seguintes drivers:
– Propriedade: uma boa localização garante consistência de preços, taxas de ocupação e menos volatilidade face a localizações secundárias. O estado do imóvel é critico para este ser competitivo e ter instalações adequadas ao mercado e o posicionamento pretendido.
– Exploração: Uma gestão experiente e com capacidade de maximizar receitas e gerir eficientemente vai melhorar margens. O efeito de escala permite poder negocial, alavancar e valorizar serviços e atividades dentro da unidade. O conhecimento dos ciclos do negócio e da exploração vão permitir que os investimentos/necessidades sejam previstos em função do fluxo operacional.
– Marca: A insígnia que está associada à unidade é importante neste setor, pois é reconhecida pelos clientes e fideliza os mesmos, garantindo melhores ocupações e resultados.
Assim, o que idealmente permite os melhores retornos para as operações hoteleiras, será sempre privilegiar boas localizações, em mercados estáveis e consolidados, gestão independente e profissional, se possível hotel de marca ou associado a cadeia hoteleira para potenciar resultados. Este posicionamento diminui risco e volatilidade operacional, melhorando assim os retornos do investimento.
A avaliação imobiliária destes ativos requer uma equipa competente e conhecedora destas realidades, comprometida com a oferta dum serviço de excelência aos clientes e consciente de que a correta valorização dum ativo imobiliário deste tipo tem sempre um grande impacto na atividade e balanço dos mesmos.
Uma das frases que os especialistas do setor hoteleiro invocam é “Os hotéis nunca são demasiados baratos quando compramos e suficiente caros quando vendemos”.
Cristina Pires
Structure Value