Preço não é valor
Rendimento não é rentabilidade
Retorno não deve ser analisado sem o risco
Nos mercados financeiros existe um princípio amplamente aceite, que não existe retorno sem risco, mas no setor imobiliário, este princípio continua muitas vezes a ser ignorado.
É frequente encontrar investidores que analisam um ativo imobiliário quase exclusivamente pelo preço de aquisição ou pela rentabilidade aparente, sendo que outros concentram-se apenas na localização ou na expectativa de valorização futura. Embora estes fatores sejam relevantes, nenhum deles é suficiente para determinar se um investimento é efetivamente bom. Uma decisão de investimento deve resultar da análise integrada do valor, do retorno e do risco.
Preço não é valor
Uma das confusões mais frequentes consiste em assumir que o preço pedido corresponde ao valor do imóvel.
Na realidade, o preço representa apenas o montante pretendido por um vendedor ou acordado entre duas partes num determinado momento. O valor de mercado resulta de um conceito económico muito mais amplo e pressupõe uma transação entre partes conhecedoras, prudentes, independentes e sem qualquer pressão para comprar ou vender. Dois imóveis com preços idênticos podem apresentar valores de mercado significativamente diferentes, dependendo de fatores como:
- potencial de utilização ou conversão;
- qualidade construtiva;
- estado de conservação;
- liquidez;
- enquadramento urbanístico;
- riscos legais e ambientais;
- capacidade atual ou futura de gerar rendimento.
É precisamente por esta razão que a avaliação imobiliária existe, que consiste em transformar informação e dados dispersos numa estimativa objetiva de valor.
Rendimento não é rentabilidade
Outra armadilha frequente consiste em avaliar um investimento apenas pela yield inicial, pois um rendimento elevado não significa maior rentabilidade.
Imagine dois imóveis. O primeiro apresenta uma rentabilidade de 8% e o segundo apresenta uma rentabilidade de 6%. À primeira vista, o primeiro parece claramente superior.
Contudo, essa conclusão pode revelar-se totalmente errada.
Importa perceber:
- qual a qualidade dos inquilinos;
- qual a duração dos contratos;
- quais os custos futuros de manutenção;
- qual a necessidade de investimento adicional;
- qual o risco de vacância;
- qual a liquidez do ativo.
Uma rentabilidade superior pode simplesmente constituir uma compensação por um risco significativamente mais elevado. É exatamente o mesmo princípio que se verifica nos mercados obrigacionistas e financeiros, quanto maior o risco, maior tende a ser o retorno exigido pelos investidores.
Retorno não deve ser analisado sem o risco
O risco é frequentemente o fator mais subestimado, na avaliação de investimentos imobiliários, o risco manifesta-se de diversas formas e nem sempre é visível.
Pode estar relacionado com:
- alterações legislativas e ambientais;
- licenciamento urbanístico;
- execução da construção;
- evolução das taxas de juro;
- aumento dos custos de construção;
- procura futura;
- concentração de inquilinos;
- obsolescência funcional;
- alterações demográficas;
- Tramite e burocracia;
- liquidez do mercado.
Todos estes fatores influenciam diretamente o valor do ativo imobiliário, sendo que ao Ignorá-los conduz frequentemente a avaliações excessivamente otimistas.
A localização continua a ser importante… mas já não basta
Durante décadas repetiu-se que os três fatores mais importantes no imobiliário eram, localização, localização e localização.
Continua a ser verdade que a localização é fundamental, mas atualmente a realidade é bastante mais complexa. Hoje, o sucesso de um investimento depende igualmente da sua capacidade de adaptação ao mercado, da eficiência operacional, da sustentabilidade e eficiência energética, da flexibilidade de utilização, da qualidade da gestão e da resiliência dos fluxos de caixa.
Dois edifícios localizados na mesma rua podem apresentar diferenças muito significativas no respetivo valor.
A avaliação imobiliária reduz a incerteza
Uma avaliação não elimina o risco, nem nenhuma avaliação consegue prever o futuro.
Mas uma boa avaliação permite compreender melhor as várias dimensões que impactam como valor e quando realizada segundo normas internacionais e suportada numa análise técnica rigorosa, a avaliação permite:
- identificar riscos relevantes;
- testar pressupostos;
- analisar cenários alternativos;
- estimar o impacto de diferentes variáveis;
- suportar decisões de investimento mais informadas.
Mais do que indicar um valor, uma avaliação ajuda a responder à pergunta essencial.
Este investimento justifica o risco que estou a assumir?
Conclusão
No imobiliário, tal como em qualquer outra classe de ativos, as melhores decisões raramente resultam da intuição ou de uma análise superficial. Resultam da reflexão feita com dados e analises de fundamentadas.
Uma avaliação imobiliária rigorosa não serve apenas para estimar quanto vale um imóvel. Serve, também para apoiar decisões de investimento mais sólidas, mais conscientes e mais sustentáveis.
Num mercado cada vez mais exigente, a vantagem competitiva já não pertence apenas a quem compra primeiro, mas a quem compreende melhor o valor do ativo que está a adquirir.