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Author: Francisca Soochy

YIELD IMOBILIÁRIA E O IMPACTO NO VALOR DO IMÓVEL
Agosto 21, 2026
in Sem categoria
by Francisca Soochy

Yield Imobiliária e o Impacto no Valor do Imóvel

Yield Imobiliária e o Impacto no Valor do Imóvel     A evolução recente das yields no mercado imobiliário tem voltado a colocar a valorização dos ativos no centro da discussão. Quando as yields comprimem, a conclusão parece imediata, os imóveis passam a valer mais. Matematicamente, a relação é simples, mas economicamente, é bastante mais complexa.   Num modelo simplificado de capitalização direta, o valor de um imóvel de rendimento resulta da divisão do rendimento operacional líquido pela taxa de capitalização. Um ativo que produza um rendimento anual estabilizado de 500 mil euros, avaliado a uma yield de 5%, terá um valor de 10 milhões de euros. Se a yield diminuir para 4,5%, mantendo-se o rendimento, o valor aumenta para cerca de 11,1 milhões.   Uma compressão de apenas 50 pontos base representa, neste exemplo, um aumento superior a 11% no valor. Mas há uma condição fundamental nesta conclusão: tudo o resto teria de permanecer constante (ceteris...

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Julho 8, 2026
in Sem categoria
by Francisca Soochy

Como Avaliar um Investimento Imobiliário: Valor, Rentabilidade e Risco Explicados

Preço não é valor Rendimento não é rentabilidade Retorno não deve ser analisado sem o risco       Nos mercados financeiros existe um princípio amplamente aceite, que não existe retorno sem risco, mas no setor imobiliário, este princípio continua muitas vezes a ser ignorado. É frequente encontrar investidores que analisam um ativo imobiliário quase exclusivamente pelo preço de aquisição ou pela rentabilidade aparente, sendo que outros concentram-se apenas na localização ou na expectativa de valorização futura. Embora estes fatores sejam relevantes, nenhum deles é suficiente para determinar se um investimento é efetivamente bom. Uma decisão de investimento deve resultar da análise integrada do valor, do retorno e do risco.     Preço não é valor Uma das confusões mais frequentes consiste em assumir que o preço pedido corresponde ao valor do imóvel. Na realidade, o preço representa apenas o montante pretendido por um vendedor ou acordado entre duas partes num determinado momento. O valor de mercado resulta de um conceito económico...

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Junho 16, 2026
in Sem categoria
by Francisca Soochy

Valor Residual na Avaliação Imobiliária

Valor Residual na Avaliação Imobiliária       Uma das abordagens utilizadas em avaliação imobiliária de terrenos e imóveis específicos é a que nos permite a obtenção do valor residual. Na determinação do valor residual, podem ser utilizadas duas abordagens, a estática ou a dinâmica. A abordagem dinâmica implica a atualização de fluxos (custos e receitas) ao longo dos períodos de duração do projeto, ao passo que na abordagem estática esta atualização não é efetuada.     Assim, os terrenos a avaliar segundo a abordagem estática, devem ser terrenos com uma capacidade construtiva mais limitada, que permita uma edificação e escoamento mais célere, nomeadamente num espaço de tempo inferior ao período do juro de referência (habitualmente de um ano). A grande diferença para a avaliação de acordo com metodologia DCF (com recurso a desconto dos cashflow), é então a não atualização temporal do capital (fluxos). Para a aplicação deste método. Caso se trate duma parcela de terreno deve ser averiguada a...

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Maio 13, 2026
in Sem categoria
by Francisca Soochy

Preço Pedido vs Preço de Venda

Preço Pedido vs Preço de Venda     O denominado asking price (preço de pedido) pode, em muitos casos, apresentar uma diferença face ao closing price (preço efetivo de fecho do negócio). Estas expressões são habitualmente utilizadas no setor imobiliário para explicar a diferença entre o valor inicialmente pedido pelo vendedor e o valor efetivamente transacionado em mercado.   Atualmente, o mercado residencial apresenta comportamentos que se alteram consoante a localização, segmento e tipo de imóvel. Apesar de se verificar em alguns casos um período de exposição dos imóveis ao mercado, sobretudo nos segmentos médio-alto e premium, continua a existir, em muitos casos, uma reduzida dispersão entre preços de pedido e preços efetivos de fecho, particularmente nos segmentos baixo e médio e em zonas onde a procura permanece elevada face à escassez de oferta disponível.   Historicamente, a diferença média entre asking prices e closing prices poderia situar-se em torno dos 5%. Contudo, em determinados ativos e...

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Abril 10, 2026
in Sem categoria
by Francisca Soochy

Avaliação de Centros Comerciais

Avaliação de Centros Comerciais     A avaliação imobiliária constitui um elemento central para a correta afetação de capital, influenciando decisões de investimento, financiamento, reporte financeiro e gestão de ativos. Num contexto de crescente sofisticação dos mercados e dos investidores, a exigência sobre o rigor e consistência das metodologias de avaliação tem vindo a intensificar-se. Tradicionalmente, a avaliação imobiliária assenta em abordagens clássicas. Estas metodologias, amplamente consolidadas e reconhecidas pelas principais normas internacionais, revelam-se adequadas para uma grande parte dos ativos imobiliários, em particular aqueles caracterizados por rendimentos contratuais estáveis e mercados relativamente ativos. Contudo, a evolução do próprio mercado imobiliário tem vindo a evidenciar um conjunto crescente de ativos cuja natureza desafia a aplicação direta destas abordagens.     A natureza dos ativos imobiliários operacionais   Determinadas tipologias de ativos, designadamente hotéis, centros comerciais, infraestruturas especializadas ou postos de abastecimento, entre outros, apresentam uma característica distintiva: o seu valor está intrinsecamente ligado à atividade desenvolvida no próprio ativo. Nestes casos,...

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Março 13, 2026
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by Francisca Soochy

Avaliação de Parque de Estacionamento

Avaliação de Parque de Estacionamento   O automóvel continua, para uma parte da população, a solução mais eficiente ou simplesmente a única disponível para determinadas deslocações diárias. Neste contexto, os parques de estacionamento permanecem um mal necessário para garantir o funcionamento das atividades e a acessibilidade às zonas urbanas. Embora muitas cidades europeias procurem reduzir a dependência do automóvel, o estacionamento continua a desempenhar um papel essencial no funcionamento urbano. Apesar dos investimentos em mobilidade sustentável, a realidade é que os sistemas de transportes públicos ainda não conseguem, em muitos casos, dar resposta integral às necessidades de deslocação das pessoas.   O Ativo Imobiliário   Talvez por isso, um parque de estacionamento (público) possa parecer um ativo imobiliário simples, ou seja, uma estrutura de betão organizada em lugares destinados ao estacionamento de veículos, com zonas de circulação sinalizadas e de acesso às viaturas. Contudo, quando analisado sob a perspetiva da avaliação imobiliária, este tipo de ativo...

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Fevereiro 25, 2026
in Sem categoria
by Francisca Soochy

A Liquidez na Avaliação Imobiliária

A Liquidez na Avaliação Imobiliária   A avaliação imobiliária determina um valor de mercado assumindo uma transação entre partes informadas, independentes e sem constrangimentos anormais. No entanto, essa definição incorpora implicitamente uma condição fundamental, que é a existência de mercado. Essa condição é frequentemente tratada como garantida, mas a existência de mercado deve ser graduada, por sua vez a essa graduação chama-se liquidez.   Liquidez como variável   Liquidez pode ser tecnicamente definida como a capacidade de alienar um ativo dentro de um horizonte temporal consistente com práticas normais de mercado, com dispersão limitada de preço e sem necessidade de desconto material face ao valor estimado. Num mercado plenamente líquido, o preço observado aproxima-se rapidamente do valor de equilíbrio. Em contrapartida, num mercado pouco líquido o intervalo de negociação é mais amplo, o tempo de exposição é prolongado, a incerteza de execução aumenta e a elasticidade do preço face à urgência é elevada. Esta incerteza constitui risco e...

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Janeiro 28, 2026
in Sem categoria
by Francisca Soochy

Avaliação Imobiliária como Ferramenta Estratégica de Gestão

Avaliação Imobiliária como Ferramenta Estratégica de Gestão     Durante muitos anos, a avaliação imobiliária foi encarada sobretudo como um exercício técnico de determinação de valor, destinado a cumprir obrigações de reporte financeiro, garantias bancárias ou exigências regulamentares. Embora essa função continue a ser essencial, o contexto atual do mercado imobiliário tem vindo a transformar profundamente o papel da avaliação. Atualmente a avaliação imobiliária assume-se, cada vez mais como uma ferramenta de gestão, apoiando decisões críticas ao longo de todo o ciclo de vida dos ativos e dos investimentos.   Um mercado mais exigente, avaliações mais analíticas   O mercado imobiliário contemporâneo é marcado por maior complexidade e exigente, com ciclos mais curtos, maior volatilidade, pressão regulatória acrescida e investidores cada vez mais sofisticados. Neste contexto, decisões baseadas exclusivamente em valores estáticos ou em leituras simplificadas do mercado revelam-se insuficientes.   A avaliação passa, assim, a desempenhar um papel central no suporte à:   Tomada de decisão de investimento e desinvestimento,...

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