Valor Residual na Avaliação Imobiliária
Uma das abordagens utilizadas em avaliação imobiliária de terrenos e imóveis específicos é a que nos permite a obtenção do valor residual. Na determinação do valor residual, podem ser utilizadas duas abordagens, a estática ou a dinâmica. A abordagem dinâmica implica a atualização de fluxos (custos e receitas) ao longo dos períodos de duração do projeto, ao passo que na abordagem estática esta atualização não é efetuada.
Assim, os terrenos a avaliar segundo a abordagem estática, devem ser terrenos com uma capacidade construtiva mais limitada, que permita uma edificação e escoamento mais célere, nomeadamente num espaço de tempo inferior ao período do juro de referência (habitualmente de um ano).
A grande diferença para a avaliação de acordo com metodologia DCF (com recurso a desconto dos cashflow), é então a não atualização temporal do capital (fluxos). Para a aplicação deste método. Caso se trate duma parcela de terreno deve ser averiguada a capacidade construtiva constante em regulamentação municipal (plano diretor municipal, planos de urbanização, etc.), ou em alternativa o projeto ou PIP, cuja legalidade – caso não exista deve ter validade e parecer positivo das entidades competentes.
Definido o cenário de desenvolvimento imobiliário, com base na potencialidades e edificações a desenvolver no terreno, devem ser estimadas as receitas potenciais provenientes da sua venda potencial, com recurso ao método comparativo. Na prospeção de mercado devem ser usados imóveis semelhantes àquele que se pretende edificar, com características o mais semelhante possível em termos de uso, localização, áreas, características construtivas, e devem ser sempre que possível prospecionados imóveis novos. Deve ser também estimado os custos diretos de construção, com base nas técnicas construtivas e materiais a utilizar. Caso não exista informação acerca destes elementos, deve ser assumida uma situação semelhante à que se verifica na construção existente na mesma zona envolvente.
Os custos indiretos de construção ou encargos representam os encargos com o projeto, licenças, gestão, fiscalização de obra e financeiros, habitualmente variam entre 15% e 20% dos custos diretos de construção, para projetos de segmento residencial ou em outros de segmentos tradicionais. Há também que considerar uma margem para promoção e lucro, que no caso da abordagem estática deve refletir também o custo de oportunidade e retorno esperado do capital investido ao longo da execução do projeto. Finalmente há que considerar uma margem para mediação que atualmente é de 5% do valor potencial de venda do imóvel concluído.
Na obtenção do valor residual importa acautelar de forma analítica os fluxos de caixa do projeto em cada período, pois para além de outros temas importantes, este é impactante e determinante na avaliação.