A Liquidez na Avaliação Imobiliária
A avaliação imobiliária determina um valor de mercado assumindo uma transação entre partes informadas, independentes e sem constrangimentos anormais. No entanto, essa definição incorpora implicitamente uma condição fundamental, que é a existência de mercado.
Essa condição é frequentemente tratada como garantida, mas a existência de mercado deve ser graduada, por sua vez a essa graduação chama-se liquidez.
Liquidez como variável
Liquidez pode ser tecnicamente definida como a capacidade de alienar um ativo dentro de um horizonte temporal consistente com práticas normais de mercado, com dispersão limitada de preço e sem necessidade de desconto material face ao valor estimado.
Num mercado plenamente líquido, o preço observado aproxima-se rapidamente do valor de equilíbrio. Em contrapartida, num mercado pouco líquido o intervalo de negociação é mais amplo, o tempo de exposição é prolongado, a incerteza de execução aumenta e a elasticidade do preço face à urgência é elevada. Esta incerteza constitui risco e deve ser refletido na avaliação.
Liquidez Implícita
A liquidez implícita é aquela que já se encontra incorporada, de forma indireta, nos dados de mercado utilizados na avaliação.
No método comparativo, por exemplo, os preços observados refletem as condições de mercado no momento da transação, equilíbrio entre oferta e procura, profundidade do segmento e contexto macroeconómico.
Se o mercado estiver ativo e profundo, os comparáveis captam essa liquidez de forma implícita.
No método do rendimento, a taxa de capitalização (yield) observada em transações também incorpora implicitamente perceção de risco, estabilidade de fluxos, facilidade e valorização de saída futura. Contudo, esta incorporação só é válida se o mercado for suficientemente transacional, a nossa amostra for robusta e as condições forem estáveis.
Quando estas condições não se verificam, a liquidez implícita pode ser insuficiente ou distorcida.
Existem situações onde a liquidez não está adequadamente refletida nos dados observáveis, em segmentos com baixa frequência transacional, ativos especializados, mercados regionais com reduzido número de investidores institucionais, períodos de transição macroeconómica. Nestes casos, a taxa de capitalização observada pode não refletir corretamente o risco.
A avaliação que depende exclusivamente da liquidez implícita pode produzir um valor formalmente consistente, mas economicamente vulnerável.
Liquidez Explícita
Liquidez explícita ocorre quando o avaliador decide incorporar diretamente o risco de iliquidez na análise.
Isto pode ser feito através de ajuste:
– Na taxa de capitalização,
– Nos valores adotados, um assumindo exposição norma e um cenário de venda forçada;
– Análise de absorção e ritmo de vendas;
– Exit yield diferenciada (deve refletir a liquidez expectável no momento de alienação).
Conclusão
Liquidez não é um atributo secundário, mas sim uma dimensão do risco imobiliário.
Quando adequadamente capturada pelos dados de mercado, pode permanecer implícita, mas quando o mercado é pouco profundo, especializado ou em transição, deve ser tratada de forma explícita.
A avaliação que ignora liquidez assume que o valor estimado é igualmente realizável em qualquer circunstância e essa premissa raramente é verdadeira, por isso uma abordagem tecnicamente exigente distingue entre liquidez implícita e liquidez explícita.