Os Edifícios de Escritórios do Futuro
A base de trabalho para o setor dos serviços passou, em uma boa parte, a ser no regime de
teletrabalho, com cada colaborador na sua casa, ou em regimes mistos, com reuniões pontuais, semanais ou mensais no escritório. É esta a realidade em muitas empresas no momento atual e que nalguns setores dos serviços veio efetivamente para perdurar.
Esta alteração veio mudar o conceito de escritório, trazendo impactos no retalho de conveniência que funcionava em redor destes escritórios, onde pessoas laboravam e gravitavam. Por consequência a oferta e stock de escritórios usados tem aumentado e o segmento foi um dos mais penalizados com os efeitos da pandemia e dos últimos eventos que o mundo vive. Efetivamente muitos arrendatários continuam a manter os contratos, porém alguns só até quando estes venceram, por outro lado, existem empresas que já não regressam às instalações e o teletrabalho será o futuro para estas.
Os impactos na procura e por sua vez no valor dos escritórios, sobretudo no valor das rendas, sendo que as áreas de escritórios mais reduzidas e em edifícios antigos ou pouco corporativos têm as descidas mais significativas, mas também em edifícios corporativos pouco sofisticados a tendência é de redução da procura, descida de preço e menor capacidade de negociação do lado da oferta.
Entretanto alguns investidores atentos e conscientes da realidade avançam com edifícios de serviços inteligentes e sofisticados para dar resposta às necessidades do segmento, assim como alguns dos edifícios corporativos existentes terão de sofisticar e atualizar para se manterem dentro do mercado premium. O escritório deixou de ser somente o local de trabalho, para passar a ser um espaço interativo e com várias dimensões que preenchem o dia a dia do colaborador. Este é o caminho e serão estes os edifícios de escritórios que se vão diferenciar, incrementar o preço das suas rendas, ter os melhores arrendatários, taxas de rentabilidades atrativas e contratos mais duradouros/estáveis.
No contexto da nossa atividade de avaliação imobiliária, verificamos/conferimos as tendências em curso no segmento, as caraterísticas que são mais valorizadas e que o investidor/oferta tende a satisfazer, com ênfase para os seguintes aspetos do escritório do futuro:
– Redução do consumo com aproveitamento de águas pluviais e de outras;
– Redução de emissões de carbono com sistemas de energias alternativas, tais como solar, geotermia, eólicas;
– Reconhecimento facial dos colaboradores para elevador programado;
– Sensores que controlam o nível de CO2 nas salas de reuniões;
– Espaços com ventilação natural ou mecânica para renovação do ar;
– Iluminação inteligente e dispositivos de identificação;
– Segurança cibernética e preocupações com privacidade;
– Abertura de portas, armários ou gavetas com código QR pessoal;
– Edifícios com sistemas de domótica avançados que permitem, por exemplo, a um colaborador chegar à entrada do edifício de carro e conseguir sentar-se na sua mesa de trabalho sem acionar qualquer botão de abertura/fecho de portas ou ligar/desligar qualquer luz;
– Certificações de edifício inteligente e energeticamente eficiente;
– Controlo de acessos de pessoas externas muito seguro e inteligente;
– Espaços para bicicletas e boxes de estacionamento c/ carregadores elétricos;
– Reconhecimento que permite saber onde um colaborador está a cada momento;
– Espaços sociais apelativos e que promovam a convivência/ criatividade;
– Zona de trabalho com conforto e condições para fomentar a produtividade;
– Zonas de lazer para atividades desportivas e afins.
Cada vez mais os edifícios de serviços possuem certificações que atestam a sustentabilidade das construções como sejam a certificação energética, em vigor e obrigatório há mais de 10 anos e, mais recentemente, e em franca expansão, as certificações LEED, BREEAM ou WELL que certificam os edifícios nas suas dimensões ambiental, social e económica de forma integrada com vista à concretização das características atrás descritas.
A competição do escritório dá-se assim com a casa dos colaboradores, cada vez mais sofisticadas/confortáveis e tecnológicas, esta competição vai criar pressão para o investimento em tecnologia de ponta nos edifícios de escritórios que efetivamente querem manter taxas de ocupação elevadas, cobrar rendas prime e albergar as melhores insígnias/empresas.
Serão estes os edifícios mais valiosos e atraentes no futuro, porque são mais verdes e com funcionamento mais económico, mas sobretudo porque serão locais de trabalho saudáveis e felizes.
Cristina Pires
Structure Value
