A Avaliação Imobiliária e a Inflação
Historicamente o setor imobiliário oferece alguma proteção ao aumento da inflação, sendo visto como um refúgio por muitos investidores. Este princípio assenta na base de que a renda dum imóvel acompanha os preços ao consumidor. Este crescimento alinhado é também verificado na valorização continua do imobiliário e do preço de venda em períodos de inflação, e não apenas na ótica do arrendamento.
Os imóveis são uma classe de ativos que respondem a um ritmo mais moderado do que o crescimento da económica, porém quando se trata de inflação a resposta é mais imediata. Então vamos assistindo ao aumento constante do valor dos imóveis, e também nas rendas, que cada vez mais a atualização anual vai passar a estar indexada à taxa de inflação, nos segmentos onde a legislação o permita.
Paralelamente existem condições favoráveis para o aumento dos preços do imobiliário, desde logo pela crescente procura associada à escassez de produto, o crescimento económico pós pandemia associado ao excesso de liquidez existente nalguns investidores e aforradores.
Não obstante, é cada vez mais difícil conseguir igualar ou cobrir a inflação com o imobiliário, porque esta é pressionada, por vários fatores como: a anunciada subida das taxas de juro na Zona Euro, a crise das matérias-primas e da energia, o aumento do custo da divida publica, falta de mão de obra, entre outros. São temas que merecem a nossa reflexão e acompanhamento constante e que prejudicam o crescimento económico e incrementam inflação.
A ótica da avaliação imobiliária terá de ser a lógica do mercado, embora alinhada com a devida prudência, mas compreendendo a cada momento, a conjuntura, as tendências e o setor.
Assim o setor imobiliário não é todo igual e haverá segmentos que respondem de formas distintas. Alguns exemplos dessas diferenças passo em revista de seguida:
– Logística e residencial são segmentos em que os preços devem continuar a evoluir, sobretudo em localizações centrais e imóveis novos.
– O retalho e escritórios não possuem tantas condições para aumento dos preços ou das rendas, embora possa haver essa tentativa do lado da oferta, porém será menos favorável o poder de negociação dos proprietários, tanto no arrendamento como na venda.
– De um modo geral e em todos os segmentos as taxas de rentabilidade (yields) devem descer, mas sobretudo no segmento residencial e logístico.
– O segmento de armazéns/indústria manterá a sua resiliência, encontrando assim alguma atratividade dos investidores.
– Noutros segmentos, e sobretudo os mais atípicos a volatilidade será um aspeto a ter em conta, pois haverá fenómenos de crescimentos exponencias e noutros casos quedas abruptas.
– Haverá por isso imóveis relativamente recentes a serem convertidos para diferentes usos do original.
Vítor Osório Costa
Diretor
Structure Value